瑞士联合银行“UBS”发布的2019年全球房地产泡沫指数

发布日期:2019-10-03 08:06   来源:未知   

  据瑞士联合银行研究发现:低利率加剧了欧元区泡沫风险,慕尼黑是全球最被高估的房地产市场.

  《瑞银全球房地产泡沫指数2019》分析了全球24个主要城市的住宅房地产价格。

  瑞银全球财富管理首席投资办公室进行的年度研究《瑞银全球房地产泡沫指数2019》指出,在所有评估城市中,有一半存在泡沫风险或房地产市场被严重高估的情况。慕尼黑的泡沫风险最大,其次是多伦多,香港和阿姆斯特丹。法兰克福,温哥华和巴黎也处于泡沫风险领域,而伦敦,旧金山,东京和斯德哥尔摩的房价处于严重失衡。洛杉矶,悉尼,日内瓦和纽约的估价都很高。相比之下,新加坡,波士顿和米兰的房地产市场似乎估值较高,而芝加哥仍被低估。金光三十码中特网址,马德里,莫斯科和特拉维夫在今年首次被纳入该指数,而迪拜的定价则相当高。在过去四个季度中,尤其是在欧元区,失衡加剧了,与去年相比,法兰克福和巴黎是泡沫风险区中最重要的两个新增成员国。相比之下,温哥华,旧金山,斯德哥尔摩和悉尼的估值急剧下降。伦敦的房地产市场已大幅降温,使这个金融中心城市四年来首次脱离泡沫风险领域。另一方面,纽约和洛杉矶的指数得分略低于去年,而东京和新加坡则几乎保持不变。瑞银全球财富管理部首席投资官马克·海弗勒(Mark Haefele)表示:“在全球范围内,经济不确定性胜过降息对城市住房需求的影响。但是,在欧元区部分地区,低利率仍在推动经济增长。房地产估值进入泡沫风险领域。”平均而言,在过去四个季度,经通胀因素调整后的城市房价上涨实际上已陷入停滞。住宅价格仅在莫斯科,波士顿和欧元区城市显着升值。法兰克福是唯一出现两位数价格上涨的城市,这在前几年在全球都很普遍。相比之下,悉尼、温哥华和迪拜的房价较上年同期下跌了5%以上。瑞银集团全球财富管理部房地产主管克劳迪奥·萨普特利(Claudio Saputelli)表示:“全球利率的下跌不会拯救房地产市场。许多城市的抵押贷款利率已不再是购房者面临的主要挑战。许多家庭根本没有足够的资金来满足银行的融资标准,我们认为这对城市中心的房地产价值构成了最大的风险之一。”该研究的主要作者,瑞银全球财富管理公司瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey表示:“房地产市场处于泡沫风险领域时,投资者应保持谨慎。抑制房价进一步升值的监管措施已经引发了一些市场调整。例如,在2016年版的《瑞银全球房地产泡沫指数》中,四个排名最高的城市的实际价格都在下降,平均而言,它们比各自的峰值下降了10%,我们没有看到这种趋势正在逆转。”在全球城市拥有住宅物业是财富积累的必经之路。然而,缺乏经济活力导致许多城市的吸引力下降,使人们倾向于将工作转移到郊区。即使有利于城市房地产的基本因素(包括城市化,数字革命和人为的供应限制)仍然保持良好,实际价格的上涨也不再理所当然。

  各地区房地产市场评价瑞士的关键负利率在苏黎世,超低且仍在下降的融资成本支撑了需求,也使该地区经济增长强劲。房屋价格与全国平均水平进一步脱钩,但当地强劲的经济缓解了失衡。但是,该城市房产仍然被高估,苏黎世的租金收益率是本报告中所有城市中最低的。因此,负利率是维持购房者以当前水平购房的意愿的关键。苏黎世现在的价格和指数得分都超过了日内瓦。经过2013年至2016年的个位数修正后,日内瓦的实际价格此后一直停滞不前,并一直低于2012年底的最后一个峰值。日内瓦房产被高估了,但是由于市场供不应求,因此在中期,高价格水平得到了很好的支撑。鉴于世界各地政治局势日益紧张,日内瓦房价还继续受益于其国际地位和稳定政局。欧洲在低利率的推动下,欧元区所有城市的房价泡沫指数均上升。巴黎和法兰克福现在处于泡沫风险领域。马德里和米兰的住房市场正在复苏,但似乎仍处于复苏早期。与欧元区其他城市相比,伦敦和斯德哥尔摩的泡沫指数在去年有所下降。通货膨胀调整后的价格自2016年达到顶峰以来一直呈下降趋势,伦敦的房地产市场已脱离泡沫风险领域。美国自2011年以来,在我们研究的任何美国城市中,泡沫指数均未上升。法规变化和负担能力问题已导致纽约的房价落后于全国平均水平。同样,可负担性问题,贸易紧张局势和外国需求减少,目前限制了旧金山和洛杉矶的价格上涨。波士顿仍处于公允价值区域,得益于该地区对企业和高收入者的吸引力。芝加哥被低估了,但鉴于其日益严峻的财政挑战,它仍然远远落后。中东在过去的30年中,特拉维夫的房价涨幅在我们涵盖的城市中名列前茅。在2003年至2017年之间,价格几乎持续上涨。抵押贷款利率的上升减缓房市过热。最近,价格基本稳定,但该市房产仍被高估。迪拜的房价波动较大。自2014年上一个高峰以来,价格下跌了近35%,泡沫指数值急剧下降,价格有望很快见底。市场处于公允价值区域。亚太地区香港炙手可热的房地产市场的势头已经停滞。经济前景疲软使住宅买家的情绪降温。但是,房市仍然坚决处于泡沫风险区域。到2019年第一季度末,悉尼的房价比高峰时低了15%,住房信贷增长达到历史最低水平。2017年中至2018年中,新加坡短暂的住房繁荣结束了。监管措施限制了价格增长的预期,并使市场保持在公允价值范围内。